양도세 계산기, 2026년 양도소득세 기본세율표와 과세표준 계산법

부동산을 팔아 양도차익이 생기면 양도소득세가 얼마나 나오는지 따져봐야 합니다. 매도 금액에 비해 세금이 크게 느껴지거나 계산 근거가 잘 보이지 않아 답답할 때가 많습니다.

양도세는 매도 금액 전체가 아니라 양도차익에서 공제를 뺀 과세표준을 기준으로 계산합니다. 과세표준을 구한 뒤 세율과 누진공제액을 적용하면 산출세액도 직접 확인할 수 있습니다.

양도소득세 기본세율, 과세표준부터 알아야 합니다

양도소득세 기본세율은 양도가액이 아니라 과세표준에 곱하는 세율입니다. 5억원에 팔았다고 5억원에 세율을 매기는 것이 아니라 차익에서 공제를 뺀 금액에만 적용됩니다.

양도소득세 과세표준은 아래 순서대로 계산됩니다.

단계	차감 항목	결과
양도가액	판 금액	출발점
(-) 취득가액 + 필요경비	산 금액, 중개수수료, 자본적지출 등	양도차익
(-) 장기보유특별공제	적용 대상인 경우에만 공제	양도소득금액
(-) 기본공제	연 250만원	과세표준

세율은 가장 마지막에 있는 과세표준에 곱합니다. 같은 가격에 팔아도 취득가액과 보유기간에 따라 과세표준이 달라지고 세금도 달라집니다.

다만 자산 종류와 보유기간에 따라 6%부터 시작하는 기본세율이 아닌 다른 세율이 적용될 수 있습니다.

양도소득세 기본세율표, 2026년 과세표준 구간별 정리

2026년 양도소득세 기본세율은 과세표준 구간에 따라 6%부터 45%까지 8단계로 나뉩니다. 과세표준이 높을수록 높은 세율이 붙는 누진 구조이며, 2022년 말 개정된 구간과 세율이 2026년에도 이어집니다.

과세표준	세율	누진공제액
1,400만원 이하	6%	0원
1,400만원 ~ 5,000만원	15%	126만원
5,000만원 ~ 8,800만원	24%	576만원
8,800만원 ~ 1억 5,000만원	35%	1,544만원
1억 5,000만원 ~ 3억원	38%	1,994만원
3억원 ~ 5억원	40%	2,594만원
5억원 ~ 10억원	42%	3,594만원
10억원 초과	45%	6,594만원

주의할 점은 과세표준이 한 구간을 넘는다고 해서 전체 금액에 그 구간 세율이 다 붙지는 않는다는 겁니다. 예를 들어 과세표준이 2억원이면 2억원 전체에 38%가 붙는 것이 아니라 구간별로 6%부터 38%까지 나눠서 매겨집니다.

누진공제액을 적용해 양도세를 직접 계산하는 법

양도세 산출세액은 과세표준에 세율을 곱한 뒤 누진공제액을 빼면 나옵니다. 누진공제액을 쓰면 과세표준을 구간별로 나누지 않고도 산출세액을 계산할 수 있습니다.

산출세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제액

과세표준 2억원을 예로 들면 계산은 아래와 같습니다.

항목	값
과세표준	2억원
적용 세율	38% (1.5억 ~ 3억 구간)
과세표준 × 세율	7,600만원
(-) 누진공제액	1,994만원
산출세액	5,606만원

누진공제액 1,994만원은 이전 구간의 낮은 세율로 계산했어야 할 차액을 미리 빼주는 금액입니다. 2억원 전체에 38%를 곱한 뒤 이 금액을 빼면 구간별로 나눠 계산한 결과와 똑같아집니다.

직접 구간을 찾아 계산하는 게 복잡하게 느껴지신다면 아래 계산기에 과세표준을 입력해 보세요.

일반적인 경우에는 산출세액의 10% 수준인 개인지방소득세가 별도로 붙습니다. 위 사례라면 개인지방소득세 약 561만원이 더해져 양도소득세와의 합계는 약 6,167만원입니다.

다만 이 계산은 기본세율이 그대로 적용된다는 전제에서만 성립합니다.

기본세율이 그대로 적용되지 않는 단기보유, 다주택, 비사업용 토지

앞에서 본 6~45% 기본세율은 토지와 건물을 2년 이상 보유했고 중과 대상이 아닐 때 일반적으로 적용됩니다. 보유기간이 2년 미만이거나 다주택 중과 또는 비사업용 토지에 해당하면 별도 세율을 함께 비교해야 합니다.

구분	조건	적용 세율
단기보유	토지와 건물 1년 미만	50%
	토지와 건물 1년~2년	40%
	주택과 입주권 1년 미만	70%
	주택과 입주권 1년~2년	60%
	분양권 1년 미만	70%
	분양권 1년 이상	60%
다주택 중과	조정대상지역의 시행령상 중과 대상 1세대 2주택	기본세율 + 20%p
	조정대상지역의 시행령상 중과 대상 1세대 3주택 이상	기본세율 + 30%p
비사업용 토지	나대지, 부재지주 농지 등	기본세율 + 10%p

다주택자 양도소득세 중과 한시 배제는 2026년 5월 9일 끝났습니다. 현재 조정대상지역에 있는 중과 대상 주택을 양도하면 2주택은 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 더해집니다. 3주택 이상 중과 대상의 최고 한계세율은 개인지방소득세를 포함해 82.5%입니다.

하나의 자산이 여러 세율에 동시에 걸리면 각각 계산한 세액 중 큰 쪽이 적용되는데요. 예를 들어 조정대상지역 주택을 1년 미만 보유한 다주택자라면 단기 70%와 중과세율을 각각 계산해 더 큰 세액을 내야 합니다.

다만 2026년 5월 9일까지 계약금을 받고 매매계약을 체결했거나 토지거래허가를 신청한 거래에는 경과 규정이 적용될 수 있습니다. 계약일과 양도일, 주택이 있는 지역을 함께 확인해야 합니다.

양도세는 매도 전에 확인해야 줄일 방법도 찾을 수 있습니다

양도세는 같은 가격에 판 주택이라도 보유기간과 거주기간, 주택 수, 재건축 과정에 따라 결과가 달라집니다. 실제로 강남 재건축 고가주택을 양도한 사례에서는 일시적 2주택 특례로 비과세 범위를 확인하고, 고가주택의 과세 대상 양도차익에는 보유기간과 거주기간에 따른 장기보유특별공제를 반영했습니다. 그 결과 예상 양도소득세를 약 1억 원 줄였습니다.

*이 글은 2026년 7월 기준으로 작성했습니다. 부동산 세금은 정책과 거래 시점, 보유 주택 수에 따라 달라질 수 있으므로 계약이나 양도 전에 세무사와 상담해 적용 기준과 예상세액을 확인해 보세요.