부부 공동명의 다주택자, 어떻게 바뀌나요?

정부가 지난 8월 3일 종합부동산세 계산 방식을 바꾸는 개편안을 발표했습니다. 발표 직후 부부 공동명의 1주택도 다주택자로 보는 거냐는 항의가 잇따랐습니다. 공동명의로 집 한 채를 갖고 계신 분이라면 여기에 해당되는지 걱정이 앞섰을 것 같습니다.

결론부터 말씀드리면 모든 공동명의 부부가 더 내야 하는 것은 아니지만, 전·월세를 줬거나 집이 조정대상지역에 있다면 얘기가 달라집니다.

2026년 세제개편안으로 무엇이 바뀌었나?

이번 개편안을 간단히 정리하면 실제로 사는 집은 세금을 깎아주고, 살지 않는 집은 더 걷겠다는 겁니다. 구체적으로는 공동명의 부부에게 달라지는 건 3가지입니다.

• 기본공제
  전·월세를 준 경우에만 줄어듭니다. 실거주 중이면 지금과 동일합니다.
• 공정시장가액비율
  조정대상지역(1세대1주택 제외)에 있는 집이면 2028년분부터 다주택자와 같은 80%가 됩니다.
• 세액공제
  특례를 신청했을 때 받는 공제인데, 2028년분부터는 보유 기간 대신 거주 기간을 봅니다.

구분	지금	개편안
기본공제 (실거주)	부부 합산 18억원	18억원 그대로
기본공제 (전·월세)	부부 합산 18억원	12억원
공정시장가액비율	60%	2027년 70% → 2028년 80% (조정대상지역)
세액공제 (특례 신청 시)	보유 기간 기준, 금액 한도 없음	거주 기간 기준, 금액 한도 신설(2028년 600만원)

아직 확정된 건 아니지만 정부가 8월 20일까지 의견을 받아 수정한 뒤 정기국회에 제출하고, 국회 심의까지 통과해야 시행됩니다. 이 글에 나오는 금액과 비율은 8월 3일 발표안 기준입니다.

부부 공동명의 다주택자, 오해하기 쉬운 부분

개편안은 부부 공동명의 1주택을 2주택으로 세는 내용이 아닙니다. 주택 수를 세는 규정은 그대로이고 바뀌는 것은 기본공제금액을 계산하는 방식입니다.

혼란이 생긴 이유는 종합부동산세가 사람별로 매겨지는 세금이기 때문입니다. 재산세와 달리 종부세는 소유자 각자를 납세의무자로 보고 각자의 지분에 세금을 매깁니다. 부부가 절반씩 나눠 가진 집 한 채라면 두 사람이 각각 신고 대상이 되기 때문에 공동명의가 유리했습니다.

구분	현행 기본공제
단독명의 1세대 1주택자	12억원
부부 공동명의 1주택	1인당 9억원 (부부 합산 18억원)
그 외 소유자	1인당 9억원

개편안은 1세대 1주택자와 그 외 소유자의 기본공제를 서로 다르게 손봤습니다. 공동명의 부부는 각자가 법에서 정한 1세대 1주택자가 아닙니다. 그래서 1세대 1주택자용이 아니라 그 외 소유자용 공제를 적용받습니다.

구분	내용
사실이 아닌 것	공동명의 1주택이 2주택으로 계산된다
실제로 바뀌는 것	1세대 1주택자에게만 주는 기본공제와 세액공제에서 제외된다
그 결과	공제 금액과 공정시장가액비율이 달라져 세액이 늘어날 수 있다

만약 특례를 받으려면 아래 요건을 모두 충족해야 합니다.

• 주택 요건
  과세기준일인 6월 1일 현재 세대원 한 명과 그 배우자만 주택분 재산세 과세대상인 주택 한 채만 소유
• 거주자 요건
  두 사람 모두 소득세법상 거주자에 해당 (국내에 주소나 일정 기간 이상 거소를 둔 사람을 뜻하며 해당 주택에 실제로 사는지와는 별개)
• 납세의무자 지정
  부부 중 지분율이 높은 사람이 납세의무자가 되고 지분율이 같으면 합의로 정함
• 신청 기간
  매년 9월 16일부터 9월 30일까지 직접 신청 (자동 적용 안 됨)

종부세가 늘어나는 대상은 누구?

종부세가 늘어나는 조건은 3가지입니다. 이 가운데 하나만 충족해도 세 부담이 커질 수 있습니다. 전·월세를 준 집이 조정대상지역에 있다면 공제와 비율에서 동시에 불리해질 수 있습니다.

• 전·월세를 준 부부
  지분을 절반씩 나눠 가졌다면 공제가 부부 합산 18억원에서 12억원으로 줄어듭니다. 다만 각자 지분 공시가격이 9억원을 넘어야 과세대상이라, 부부 합산 18억원(시가 약 26억원)은 넘어야 해당됩니다.
• 조정대상지역에 집이 있는 부부
  실거주 중이어도 공정시장가액비율을 10%포인트 더 높게 적용받습니다. 특례를 신청하면 70%로 내려오지만 그때는 공제가 14억원으로 줄어듭니다.
• 특례로 세액공제를 받으려는 부부
  보유 기간으로 주던 공제가 거주 기간 기준으로 바뀝니다. 2028년분부터는 오래 보유했어도 그 집에 산 기간이 짧으면 공제율이 내려갈 수 있고, 공제 한도도 새로 생겨 2027년은 800만원, 2028년부터는 600만원까지만 받습니다.

반대로 실거주 중이면서 조정대상지역이 아니라면 공동명의라서 손해 보는 부분은 없습니다. 다만 비율이 70%로 오르는 건 명의와 상관없이 모두에게 적용됩니다.

각자 납부와 특례, 어느 쪽이 유리할까?

만약 조건에 해당된다면 공동명의 부부에게는 2가지 선택지가 있습니다. 부부가 각자 내거나, 1세대 1주택자 특례를 신청하는 것입니다.

구분	부부가 각자 납부	1세대 1주택자 특례
기본공제 (실거주)	합산 18억원	14억원
기본공제 (비거주)	합산 12억원	9억원
공정시장가액비율 (2028년, 조정대상지역)	80%	70%
세액공제	없음	거주 기간에 따라 최대 80%
신청	필요 없음	매년 9월

부부공동명의로 각각 내는 쪽이 공제 18억원으로 유리합니다.

특례는 매년 9월 16일부터 30일 사이에 신청합니다. 해마다 다시 고를 수 있어서 올해는 현행 기준으로 판단하면 되고, 새 기준을 따져야 하는 건 2027년 9월부터입니다.

어느 쪽을 고르든 거주 기간이 중요해집니다. 집값과 지분율, 나이 등 여러 요인이 얽혀 계산이 복잡해지니 세무 전문가와 상담하시는 편이 안전합니다.

실제 상담을 받아보신 분이 남긴 후기입니다.

그럼 무엇을 준비하는 게 좋을까요?

개편안이 확정되기 전이라도 지분율과 거주 기록처럼 바로 준비할 수 있는 자료가 있습니다. 특례는 매년 9월에 새로 신청해야 하니, 한 번 정리해두면 내년에는 달라진 부분만 맞게 다시 계산하시면 됩니다.

• 지분율과 공시가격
  과세 대상인지부터 여기서 갈립니다. 각자 지분 공시가격이 9억원을 넘어야 종부세 대상이 되거든요. 각자 내는 쪽과 특례 중 어느 쪽이 나은지도 결국 이 숫자로 따집니다.
• 거주 기록과 전입신고
  2028년분부터는 얼마나 오래 보유했는지가 아니라 얼마나 오래 살았는지를 봅니다. 거주 기간은 나중에 집을 팔 때 장기보유특별공제에서도 쓰이니, 전입신고와 실제 거주 기록은 지금부터 남겨두시는 게 좋습니다.
• 조정대상지역 여부와 지난해 선택 이력
  집이 조정대상지역에 있으면 공정시장가액비율이 달라집니다. 지난해 어느 쪽을 골랐는지까지 적어두시면 다음 해에 비교해서 고르기 쉽고, 나중에 국세청이 확인을 요청하면 그때 그대로 내시면 됩니다.

*이 글은 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안을 기준으로 작성했습니다. 국회 심의 과정에서 내용이 달라질 수 있으니 실제 신고 전에 확정된 기준을 확인해 보세요.